再建築不可物件という言葉を聞いて、どんなイメージを持つでしょうか？

「細い道の奥にある日当たりの悪い家」
「私道に囲まれた、旗竿地の奥にある家」
「木造住宅が密集した区画の入り組んだ路地の先にある家」

第一印象としてはそんな家を想像するのではないでしょうか？
ネットで調べるとこんな情報が多く出てきますし、もちろんそういったイメージは間違いではありません。
実際に多くの再建築不可物件はこうした環境にあります。

さらにこんなネガティブなイメージを持つ方もいるでしょう。

「解体して更地にしてしまうと家が建てられない」
「火災や地震で家が全損すると価値がゼロになる。」
「銀行から住宅ローンの借り入れができない」

正確には違う点もありますが、おおむね当たっていると言えます。

このサイトでは弊社がそんな問題・課題を足立区、葛飾区を中心に関東近辺の再建築不可物件において解消してきた実績や取り組みをご紹介していきます。

一度解体してしまうと立て直しができない理由・・・地方だけでなく都心部でも空き家問題が顕在化するにつれ、ある物件カテゴリーへの注目が高まっています。 それが「再建築不可物件」です。
再建築不可物件とは、一度解体してしまうと、新たに建て直すことができない物件のことを指します。
不動産業では、該当する物件に加え、それらが建っている土地全体を指すとして使われることもあります。

東京23区には現在、接道義務を満たしていない住宅がおよそ20万戸も存在 していると言われています。 内訳としては、「2m未満の道路と接道している物件」が約1万戸、そして「道路に接していない物件」が約6万戸です。 合計24万戸という数字は区内全住宅の約5%に相当する量です。

すべてではありませんが、このうち多くが再建築不可物件に該当すると指摘されています。

ある再建築不可物件を気に入ったとして、購入や資産として運用することを検討する際にまず年頭に置かなければならないのが「住宅ローン問題」です。
一般的な住宅と比べて、融資を受けることがとても難しいのが特徴となっています。

一部のノンパンク系の金融機関では、再建築不可物件にフォーカスした住宅 ローンも取り扱っています。 ただし「惜入れ下限金額が定められていたり、都市中心部の物件に絞られる、もしくは共同担保を求められるなど、シビアな借入れ条件があるのが現状のようです。

状態が良い物件、逆に老朽化が進みすぎて救いようのない物件など、 再建築不可物件の実情も千差万別。
ただ単に安いからという理由で選ぶのではなく、長期的な計画を踏まえて物件を選ぶことがとても重要になりそうです。

ローンが組みにくいという意外にも再建築不可物件には課題が散在しています。
大きく「社会的な問題」と「物件保有者が抱える悩み」 の2つに大別することができるでしょう。

まず社会的な問題からみていきましょう。

この数年で、東京など都都心部の空き家問題も徐々に顕在化していくと多くの専門家が指摘しています。
行政の効果的な施策における利活用が進まなければ、少子高齢化・人口減少に歯止めがかからない日本において、空き家はますます増えていくことになることは確実です。


法改正で物件所有者の負担が大きくなる

二束三文ならまだしも、逆にお金を 払わなければならないーーそうなると、黙って放っておうとする所有者も出で、さらにボロボロの再建築不可物件 が増えることになります。
再建築不可と空き家問題、そして所有者たちの悩みは絡まった糸のように構造化され拡大しているのです。

再建築不可物件の有効活用の道を見いだすことは、所有者個々人の悩みを解決するばかりか、空き家問題という社会課題に革新をもたらす重要なテーマとなりつつあるのです。